投資有道

樓價廿六萬，月租四千，只需五年半已經歸本！可惜這樣的投資機會不是人人有份，如非有一定人脈關系，就算有資金也輪不到你賺！

26萬炒劏房

89呎租金回報 20厘

蘋果日報 2011年11月30日

【本報訊】樓價貴到民怨沸騰，欠大筆首期的市民連公屋也未必買得起，新居屋又要等 5年。一個被人「分屍」斬開成三個單位來賣的分契樓（法律上擁有業權，有契劏房），細到只有 89方呎，大廈住客又很有「公德心」，將石油氣罐放在樓梯做裝飾，但不打緊，最緊要平，只賣 26.6萬元，租金回報近 20厘，照樣有人買，代理稱「搵多間都冇」。記者：朱連峰

其實這類平過車位的分契樓遍佈全港，絕大部份位處交通方便的市區，只是沒人留意。但在現時樓價高企下，連市區公屋也炒到逾 200萬元，被斬件的分契樓也有市場。但由於收租回報超高，閒閒地超過 10厘，業主若非等錢用，一般都不會輕易放售，一盤難求。同時更要有相熟經紀才會買到。

新移民聚居地深水埗區，是全港最多劏房賣的地區，但估不到廿零萬就有交易。醫局街 193號一個實用面積 655方呎的單位，已被斬開成三個業權出售， A單位最大， 327方呎， B單位 239方呎，至於最細的 C單位，只有 89方呎，上月以 26.6萬元售出，呎價 2989元，平過車位及離島居屋。現時天水圍嘉湖山莊車位最平也要 32萬元。大澳居屋龍軒苑未補地價居屋售價也要 30萬元；將軍澳新盤天晉兩房戶，售價約 450萬元，一成首期也要 45萬元。

這幢已有近 50年樓齡的唐樓 5層高，每層 1伙，原本只有 5個單位，但記者現場所見，大部份單位已變成劏房。新成交劏房單位，翻查紀錄，原業主 86年 8月以 8萬元購入，持貨 25年獲利 18.6萬元，升值 2.3倍。

有做深水埗劏房的物業代理林美顏直言，想在市區廿零萬買層樓，「搵多間都冇，肯定係個業主唔知價啦，賣得咁鬼死平，唔好話廿零萬，如果佢肯 40萬賣俾我，都唔使諗即買，買嚟收租都收到笑」。現時深水埗一般劏房月租至少 3000至 3500元，但由於這個單位有契，屬「獨立單位」，月租至少 4000元，租金回報高近 20厘。

原來豪宅也有分契樓。一名不願透露姓名的代理表示，九龍太子道西一個已有 40年樓齡的豪宅單位（因單位有官司不方便透露具體地址），原本有 1400方呎，但單位已進行分契，現分開兩個單位賣，每單位約 700方呎，其中 1伙叫價 400萬元，呎價 5714元。

分契樓合法　業權完整

律師梁永鏗表示，分契樓與劏房的定義，在於前者在法律上擁有業權，劏房則沒有業權，不可以轉讓。分契樓的概念亦類似「板間房」。第一太平測量師陳超國表示，原則上任何單位也可進行分契，只要到律師樓辦理分契手續便可。但不是所有住宅都可以分契，要視乎大廈公契有否限制，但一般舊契物業都可以。業權亦沒有分割數量限制，業主可以將物業的業權「一分三，一分十」，甚至「淨係間個廁所來賣」也可以，分割後亦可還原。

26萬有幾抵？

•天水圍嘉湖山莊車位售價最平也要 32萬元

•大澳龍軒苑未補地價居屋，售價超過 30萬元

•將軍澳天晉一個兩房單位，售價約 450萬元，一成首期也要 45萬元

•黃大仙下邨未補地價公屋（綠表）單位，入場費逾 100萬元

•鑽石山鳳德邨 214方呎單位 108萬成交